СДВИНЕТСЯ ЛИ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ?

Недвижимость – это настолько важная сфера рынка, что  она сама по себе является показателем состояния экономики. Как личная, так и коммерческая недвижимость могут свидетельствовать об уровне благосостояния конкретного человека или целой компании.  А то, что недвижимость - одно из самых надежных направлений инвестирования и говорить не приходится.

 Что же будет с рынком недвижимости в наступившем году? Об этом мы беседуем сегодня с нашим экспертом, руководителем компании «Альфа Финанс»Виктором Фоминым.

 

— Недвижимость – ценное имущество, которое никогда не бывает в проигрыше. Весь смысл этих слов понимают владельцы квартир или коммерческих помещений, которые, сдавая свои метры в аренду, могут вообще не работать. В России нет ничего более фундаментально стабильного, чем недвижимость. Деньги могут украсть, банки разориться, что-то обесцениться, а вот стены будут стоять. К тому же, для нас, россиян, важный критерий жизни – это оседлость.

Хотя, конечно, многое меняется в связи с кризисом. Если ранее квартиры нередко приобретались в качестве инвестиций, когда рост подобного дохода мог составлять до 30%, то сейчас приобретение недвижимости чаще происходит под воздействием других факторов. Но, конечно,  часть клиентов всегда рассматривают покупку недвижимости именно как инвестиционное вложение.

Сейчас наблюдается время смешанной динамики рынка: растут цены на объекты старого фонда, уменьшаются объемы продаж по новостройкам в связи с задержками ввода в эксплуатации объектов, снижается общее количество сделок и выданных кредитов.

Некоторые специалисты предупреждают, что рынок недвижимости 2017 может достичь худших показателей последних лет. Изменения ситуации к лучшему они ожидают лишь к 2020 году. Меньше всего кризис отразится на крупных городах, а вот в мелких городах и поселках на фоне низкой доходности населения снижение количества сделок будет заметнее.

Мой личный взгляд на рынок недвижимости, в частности, в Смоленске, несколько оптимистичнее. Думаю, что существенного ухудшения ситуации  не предвидится. Летом можно рассчитывать на разворот рынка и рост по сделкам.

 

 

Цены на недвижимость в 2017 году по новостройкам, скорее всего, не будут снижаться. Застройщикам крайне невыгодно резко сбавлять цены, даже ради увеличения объемов продаж. Падать в цене больше некуда. Строители не будут работать себе в убыток, поэтому рынок новостроек, скорее всего, приостановится без резких движений, в ожидании лучших времен.

Безусловно, одним из главных сдерживающих факторов для роста цен на жилье в 2017 году станет низкий уровень платежеспособности населения, а также неуверенность большинства потребителей в стабильности своего материального положения в среднесрочной перспективе. И хотя сейчас делаются прогнозы по поводу того, что ВВП начнет увеличиваться, а инфляцию мы будем «душить» и дальше, чтобы в следующем году она составила 5% годовых (вместо 5, 76% в этом году), в данный момент, как в анекдоте, «россияне не уверены в завтрашнем дне, так как дно становится все глубже».

Ожидается возможный рост цен на вторичном рынке жилья. На это может повлиять конкуренция между вторичным и первичным сегментами жилья. Так, например, в 2016 году, впервые за всю историю столичной недвижимости, вторичное жилье по своей стоимости приблизилось к предложениям в новостройках. Скорее всего, что вторичный рынок жилья, который в отличие от первичного не ограничен порогом рентабельности, в 2017-ом году будет иметь разнонаправленную динамику цен. Главными факторами, которые будут стимулировать повышение цен на вторичном рынке являются: местоположение, инфраструктура, год постройки, технически параметры квартир, возможность перестройки, история дома.

Из тенденций спроса, предпочтение будет отдано, скорее всего, эконом-классу. Класс комфорт и тем более люксовые апартаменты для приобретения станут рассматривать единицы, поэтому не стоит рассчитывать на множественные крупные сделки.

Одно из новых направлений продаж недвижимости – это рост спроса на загородное недорогое жилье, дуплексы, таунхаусы. Все больше жителей города стремятся жить в пригороде.

Надо также принять во внимание, что сейчас формируется новое поколение потребителей, которые предъявляют более широкие требования к приобретаемому объекту недвижимости. Это и транспортная развязка, и наличие социальной инфраструктуры (детские сады, школы, магазины), качество ремонта  и возможность «жить сразу». Все эти факторы стимулируют застройщиков проектировать более интересные объекты с расширенными возможностями и развитой зоной комфорта. Так что, несмотря на кризис, в конечном итоге, выиграют строительные компании, которые будут соответствовать новым требованиям рынка.

Для поддержания покупательской активности на высоком уровне, в том числе и на рынке жилья, необходимо возобновление роста ВВП. Большинство экспертов сходятся во мнении, что уже в 2017 году объем валового продукта увеличится: Минэкономразвития прогнозирует рост на 0, 2%, МВФ — на 1, 1%, Всемирный банк — на 1, 5%, Morgan Stanley — на 1, 2%. Восстановление экономического роста прервет падение реальных доходов населения, а значит, реализуется дополнительный объем отложенного спроса, что приведет к увеличению цен.

 

На что важно обратить внимание?

Ситуация на рынке меняется быстро, и если вы хотите приобрести или продать недвижимость, не всегда возможно дать адекватную финансовую оценку объекту или сделке самостоятельно. Наша Консалтинговая компания «Альфа Финанс» предлагает как сами объекты коммерческой и жилой недвижимости, так и сопровождение сделок на данном рынке, помощь в оформлении ипотеки и полное ее сопровождение.

Мы предлагаем широкий выбор объектов жилой и коммерческой недвижимости по ценам застройщика от крупнейших строительных компаний города Смоленска и области.

Специалисты Консалтинговой компании «Альфа Финанс» окажут вам юридическую поддержку на всех этапах сделки по приобретению недвижимости.

Обращайтесь к профессионалам – это избавит от многих проблем!

 

Цифры и факты

Самый дорогой квадратный метр жилья — в Москве (90, 4 тыс. руб.), минимальная цена по стране зафиксирована в Калмыкии — 25, 2 тыс. руб. за 1 кв. м.

— На сегодняшний день желающих приобрести недвижимость в два с половиной раза меньше, чем желающих продать. Такой разрыв приведет к тому, что продавцы будут вынуждены корректировать стоимость своих объектов в сторону понижения. Коррекция может составить до 5% по итогам года.

 

Доходность жилой недвижимости в административных центрах субъектов РФ

Аналитики центра SRG  назвали административные центры регионов России с самым большим ростом доходности жилой недвижимости в 2016 году.

Самая высокая доходность от сдачи жилья в аренду и самый короткий срок его окупаемости среди административных центров российских регионов зафиксированы в Магадане (11, 3% — 8, 8 лет), Петропавловске-Камчатском (11, 1% — 8, 9 лет), Мурманске (10, 1% — 9, 9 лет).

Самая низкая доходность и максимальный срок окупаемости — у недвижимости Саранска (5, 9% — 16, 8 лет).

Вторую и третью строчки рейтинга заняли Воронежская и Астраханская области, где годовая доходность от сдачи жилой недвижимости в аренду за год выросла на 16, 6% и 15% и в конце прошлого года составила почти 8% и 9% со сроком окупаемости 12, 6 и 11, 1 года соответственно. Наибольшее снижение доходности за год наблюдалось в Липецке — она упала на 9, 4% и в конце 2016 года составила 6, 2% годовых, «квадрат» вторичной жилой недвижимости здесь окупится через 16, 3 год.

Для расчета годовой доходности авторы исследования учитывали соотношение средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости и средней ежемесячной величины арендной платы. Анализ проводился без учета расходов на ремонт, коммунальных и налоговых платежей и других возможных затрат.

Наш родной город Смоленск находится в центральной части рейтинга, так доходность от сдаваемой недвижимости у нас выросла на 5, 6% за прошедший год и составила 8, 1% в год, а окупаемость жилья в Смоленске  — 15, 3 года. 

 

Спрос на зарубежную недвижимость

C начала кризиса 2014 года россияне изменили свои инвестиционные стратегии на зарубежных рынках недвижимости. Теперь вместо недвижимости в формате «дача на море» они стали вкладывать деньги в объекты, способные приносить доход.

Согласно исследованию Tranio о предпочтениях покупателей из СНГ, запросы россиян на доходную недвижимость за границей выросли почти в два раза — с 44% в 2013 году до 80% в 2016-м. «Больше всего вырос спрос на страны, в которых клиенты из России покупают преимущественно коммерческую недвижимость. Сократилось количество заявок на недвижимость в странах, где приобретают в основном курортное жилье для себя», — говорят специалисты компании Tranio.

 

Ипотечный прогноз

Объем выданных ипотечных кредитов за 12 месяцев 2016 года вырос почти на 30% и составил 1, 475 трлн рублей.

Согласно информации Агентства об ипотечном жилищном кредитовани (АИЖК), основной тенденцией рынка ипотеки в 2016 году стало снижение процентных ставок. Ставки выдачи по ипотечным кредитам в конце 2016 года составили 12-12, 5%, а в среднем за год – около 12, 6% по сравнению с 13, 35% в 2015 году. Таким образом, ставки по ипотечным кредитам достигли уровня 2014 года. По мнению аналитиков компании, ипотечный рынок преодолел последствия кризиса начала 2015 года и в 2017 году перейдет к росту.

АИЖК рассчитывает, что средняя ставка по ипотеке в 2017 году снизится до 10%.